Od 1. dubna 2026 platí pro investiční hypotéky přísnější limity. Česká národní banka doporučila bankám zpřísnit podmínky pro investory – a banky doporučení přijaly. Česká spořitelna dokonce ještě dřív, v únoru.
Co se konkrétně mění? Vyšší požadavek na vlastní kapitál a přísnější limit celkového zadlužení; další parametry se mohou lišit podle banky. Pro investory, kteří stavěli portfolio čistě na dluh: výrazná komplikace. Pro ty, kteří vědí, jak s tím pracovat: příležitost.
„Klasická hypotéka pro fyzické osoby je pro investory čím dál méně výhodná. Přesně proto existují alternativy – a my víme, jak je použít." — Pavel Kastner, Kloubíme
V tomto článku najdete přesný přehled toho, co se změnilo, koho se to týká – a čtyři konkrétní strategie, jak dál financovat investiční nemovitost v novém prostředí.
Investiční hypotéka je podle definice ČNB úvěr na třetí a každou další obytnou nemovitost – nebo na jakoukoliv nemovitost pořizovanou za účelem pronájmu. Jinak řečeno: hypotéka na třetí byt automaticky spadá do přísnějšího režimu.
Klíčový detail: rozhoduje počet nemovitostí, ne počet hypoték. Do limitu se počítá každý, kdo vlastní nebo spoluvlastní alespoň 50% podíl na jiné rezidenční nemovitosti (včetně nemovitostí v rámci společného jmění manželů).
Koho se nová pravidla netýkají: kupujete první nebo druhý byt pro vlastní bydlení, jste žadatel do 36 let (pro vlastní bydlení platí LTV až 90 %), nebo nakupujete jako firma – na podnikatelské úvěry se doporučení ČNB nevztahuje.
V tomto článku najdete přesný přehled toho, co se změnilo, koho se to týká – a čtyři konkrétní strategie, jak dál financovat investiční nemovitost v novém prostředí.
LTV (Loan-to-Value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti – kolik procent vám banka půjčí a zbytek musíte pokrýt z vlastní kapsy. Pro investiční hypotéky platil dříve limit 80 %. Od dubna 2026 je to 70 %.
Zní to jako deset procentních bodů. V praxi je to u průměrného bytu stovky tisíc korun navíc z vlastní kapsy, ještě před podpisem smlouvy.
V tomto článku najdete přesný přehled toho, co se změnilo, koho se to týká – a čtyři konkrétní strategie, jak dál financovat investiční nemovitost v novém prostředí.
Zdroj: odhad na základě dat Sreality.cz a Deloitte Develop Index
DTI (Debt-to-Income) je ukazatel celkového zadlužení žadatele. Do součtu se počítají všechny úvěry najednou – hypotéky, leasing, úvěry ze stavebního spoření. Nový DTI limit pro investiční hypotéky je sedminásobek ročního čistého příjmu.
Příklad: čistý příjem 60 000 Kč měsíčně = 720 000 Kč ročně. DTI limit: 5,04 milionu Kč celkového dluhu. Máte stávající hypotéku 3 miliony a auto na leasing za 600 tisíc – zbývá vám prostor jen na 1,44 milionu dalšího úvěru. Na investiční byt v Brně to nestačí.
Investor se dvěma stávajícími hypotékami může mít DTI limit vyčerpaný dřív, než vůbec podá žádost o hypotéku na třetí byt.
Vedle limitů LTV a DTI mohou banky u investičních úvěrů nastavit přísnější parametry i ve splatnosti. Některé banky omezily maximální splatnost na 20 let, jiné tento parametr neřeší – konkrétní podmínky se liší banka od banky. Kratší splatnost znamená vyšší měsíční splátku – a ta pak mnohdy přesahuje příjem z nájmu.
„U bytu za 4,6 milionu korun vycházela plná splátka hypotéky přes 30 000 Kč měsíčně. Nájem v dané lokalitě? Kolem 18 až 20 tisíc. Takový projekt zkrátka přestal dávat smysl jako fyzická osoba." — Pavel Kastner, Kloubíme
Právě kombinace všech tří parametrů najednou – nižší LTV, přísnější DTI, kratší splatnost – je to, co z řady dříve funkčních investic dělá záporné měsíční cash flow.
Nová pravidla de facto přesměrovávají větší investory z retailových hypoték do světa podnikatelských úvěrů. Tento svět má jiná pravidla, ale také jiné možnosti. Kdo ho zná, má paradoxně víc flexibility než dřív.
Podle Pavla Kastnera může být nákup přes s.r.o. pro část investorů vhodnou strukturou, pokud dává smysl právně, daňově i cashflowově. Podnikatelský úvěr pro firmu se posuzuje odděleně od vašich osobních limitů jako fyzické osoby – DTI ani LTV se nesčítají.
Firma navíc nemá biologický věk. Banky jsou u firem ochotnější dát splatnost 20 až 25 let, zatímco fyzická osoba ve středním věku dostane s novými pravidly splatnost zkrácenou. Na bytě za 4 miliony korun je rozdíl 20 vs. 25 let přibližně 5 000 Kč měsíčně ve splátce – a to je přesně ta mezera, která rozhoduje o kladném nebo záporném cash flow.
Klient kupoval byt za 4,6 milionu korun. Jako fyzická osoba by platil přes 30 000 Kč měsíčně – nájem by to nepokryl. Rok čerpal hypotéku s odkladem splátek jistiny, platil jen úroky: zhruba 17 000 Kč. Paralelně jsme připravili s.r.o. Po roce firma byt odkoupila, splatnost se natáhla na 25 let. Cash flow se vrátilo do kladných čísel a investor nasadil uvolněný kapitál na další projekt. — Pavel Kastner, Kloubíme
Důležité: nákup investiční nemovitosti přes s.r.o. má právní a daňové specifika, která je potřeba správně nastavit – a liší se případ od případu. Chyba ve struktuře vyjde dráž než ušetřené splátky.
Méně známá, ale legální cesta: nemovitost koupí dospělý příbuzný (například dospělé dítě) s 51% podílem, vy s 49 %. Rodič tím formálně nepřekročí 50% hranici a investiční limity se na něj nevztahují.
Vyžaduje to pečlivé právní nastavení, zejména pokud jde o nájemní smlouvy, budoucí nakládání s nemovitostí a dědické vztahy. Není to zkratka – je to strukturované řešení.
Chaty, chalupy a rekreační nemovitosti s číslem evidenčním (nikoliv popisným) některé banky do investičního limitu nepočítají – pokud odhadce písemně potvrdí, že nemovitost není určena k celoročnímu bydlení. Hodí se pro investory, kteří uvažují o rekreačních nemovitostech, nebo ty, kteří mají chatu v rodině a nechtějí, aby ji banka počítala do jejich limitu.
Jde o systematizaci příkladu výše: fyzická osoba čerpá investiční hypotéku s odkladem splátek jistiny – platí jen úroky. Mezitím se připraví s.r.o. Po roce firma nemovitost od fyzické osoby odkoupí, splatnost se natáhne na 25 let a cash flow se stabilizuje. Uvolněný kapitál jde na další projekt.
Není to pro každého. Vyžaduje právní přípravu, daňové posouzení a správný timing. Ale pro investory, kteří chtějí budovat portfolio systematicky a ne živelně, jde dnes o jeden z nejefektivnějších přístupů.
Ne. Doporučení ČNB platné od 1. dubna 2026 se vztahuje výhradně na nově poskytnuté úvěry. Stávající investiční hypotéky zůstávají beze změny, za podmínek, za kterých byly původně sjednány.
Ano. Podnikatelský úvěr pro firmu se posuzuje samostatně, odděleně od vašich osobních limitů jako fyzické osoby. DTI ani LTV se z osobní roviny do firemní nesčítají. Konkrétní podmínky ale závisí na bance, finanční situaci firmy a struktuře celé transakce — proto je klíčová konzultace předem.
Banky od dubna 2026 sledují počet obytných nemovitostí žadatele — ne počet hypoték. Investiční hypotéka je automaticky každý úvěr na třetí a další nemovitost, nebo úvěr, kde žadatel plánuje příjem z pronájmu zahrnout do bonity. Stačí jedna z těchto podmínek.
DTI limit 7× roční čistý příjem platí pro celkový součet všech vašich úvěrů. Investor s příjmem 60 000 Kč čistého měsíčně má DTI prostor 5,04 milionu korun. Pokud splácí dvě hypotéky a leasing, je prostor pravděpodobně vyčerpán ještě před podáním žádosti o investiční hypotéku na třetí byt. Přesný výpočet se liší případ od případu.
Doporučení ČNB není zákon, nýbrž doporučení, které banky implementovaly každá po svém a v různém tempu. Česká spořitelna zpřísnila podmínky již v únoru, ostatní od dubna. Konkrétní nastavení LTV, DTI a splatnosti se může banka od banky mírně lišit. Proto má smysl projít trh s nezávislým poradcem, ne jen s jednou bankou.
Regulace ČNB se nerušívají rychle. Čekání navíc znamená ušlý výnos – v lokalitách, kde ceny nemovitostí rostou, může být rok čekání dražší než adaptace na nová pravidla. Systematické řešení je zpravidla výhodnější než pasivita.
Banky dostaly od ČNB jasný signál: retailové hypotéky jsou pro lidi kupující vlastní bydlení. Větší investoři – ti, kdo chtějí hypotéku na třetí byt a další – patří do světa podnikatelských úvěrů a firemních struktur.
Tento svět je na první pohled složitější. Ale nabízí delší splatnosti, oddělené limity a více prostoru pro optimalizaci. Pro investora, který ví, jak v něm fungovat, je to nakonec výhodnější prostředí než přeplněný retailový trh.
Právě tady má smysl mít po boku nezávislého finančního poradce, který zná obě strany – retailové hypotéky i podnikatelské financování – a dokáže navrhnout strukturu, která funguje konkrétně pro váš případ. Ne šablonu. Řešení na míru.
Kloubíme nepracuje se šablonami. Každý klient dostane analýzu své konkrétní situace a návrh, jak ji uchopit – ať už jde o první investiční byt nebo o optimalizaci celého portfolia nemovitostí.
Důležité je mít na paměti, že nové pravidla jsou stále čerstvá – systém si stále sedá a metodiky jednotlivých bank se mohou měnit. Co platí dnes, nemusí platit za měsíc řejně. Proto je vždy dobré konzultovat s odborníkem, který má komplexní přehled nad trhem a zná aktuální postoje konkrétních bank. To je přesně to, co děláme v Kloubíme.
Přemýšlíte, jestli pro vás dává smysl nákup investiční nemovitosti přes s.r.o.? Chcete vědět, kde přesně stojíte vůči DTI limitu a LTV? Nebo prostě potřebujete projít čísla s někým, kdo to zná z obou stran?
© 2026 Kloubíme s.r.o. Všechna práva vyhrazena
